De vastgoedmarkt wordt vaak als statisch gezien, maar het is een dynamisch geheel dat niet te bevriezen valt. Dat meent althans Jan De Nys van Retail Estates, die op 20 maart key-note spreker is op het RetailDetail Real Estate Congress.
Blijven geloven in baanwinkels
Na 18 jaar lang aan de retailzijde van de winkeliers in het perifeer winkelvastgoed te hebben gestaan, staat Jan De Nys nu al goed 12 jaar midden in de wereld van de vastgoedinvesteerders. Hij verzorgde de doorstart van Retail Estates, dat 16 jaar geleden als diversificatie binnen de portefeuille van Mitiska opgericht werd. “Dieervaring langs beide kanten van het verhaal zorgt ervoor dat ik een dynamische visie op retail heb”, aldus de topman.
“Binnen Mitiska was het mijn taak om alle nieuwe participaties te begeleiden in hun expansie. Zo heb ik Brantano nog weten ‘groot worden’ – de schoenenketen had destijds elf winkels – en heb ik ook Heytens helpen uitgroeien van een bedrijf met drie winkels tot de keten die het nu is. Andere participaties volgden, zoals Vanden Borre, AS Adventure of Fun", klinkt het.
Vanuit die achtergrond heeft De Nys ook een duidelijke en eigenzinnige visie op de huidige situatie in de Belgische vastgoedmarkt. Waar veel vastgoedbevaks immers hun focus steeds meer verleggen naar binnenstedelijke panden en ook de overheden een politiek van kernversterking voeren, gelooft De Nys nog steevast in baanwinkels en retailparken. “Retail Estates is gegroeid vanuit Mitiska, waar perifere non-foodretail dé expertise is. Ik blijf echter ook vandaag sterk geloven in dit type winkels.”
Winkelsegment in beweging
Ondertussen is de wereld weliswaar veranderd: de kaarten worden volgens Jan De Nys voortdurend geschud, maar wat men al te vaak vergeet, is dat de bewegingen in alle richtingen gaan. “Een mooi stuk van de taart zal blijvend weggelegd zijn voor winkels in historische centra, maar dit blijft toch een erg beperkt deel. Er zijn immers maar een handvol grote steden in ons land en die winkelkern blijft steeds beperkt tot maximum een drietal straten.”
Wat volgens Jan De Nys daarbij wel cruciaal is, is een flexibilisering in alle richtingen. “Vraag en aanbod zijn op weg naar een nieuw evenwicht. Men geeft de markt altijd veel te statisch weer, maar het is een dynamisch geheel, evenzeer voor de retailers als voor de eigenaars en de politieke overheden. Alle drie de partijen moeten dit onder ogen durven zien. Het plaatje van de vastgoedmarkt valt niet te bevriezen, zoals de politiek graag denkt.”
“Neem bijvoorbeeld Tongeren: die stad had historisch meer winkels dan Hasselt en was een attractievere winkelstad. Nu trekt men veeleer naar Hasselt om te gaan winkelen. Wij zijn in Tongeren aanwezig met de winkelcluster T-Forum op de Luikersteenweg, waar we via hun smartphone de passanten detecteren. Daaruit blijkt dat 75% van de ruim 4.000 bezoekers per dag niet in het centrum wonen. Verschillende initiatieven zijn lopende om deze klanten naar het centrum te begeleiden.”
Nood aan een Plan B
Ook moet men volgens de vastgoedspecialist durven inzien dat de echte klappen op de B-locaties vallen – en dat die klappen niet te herstellen vallen. Dat zijn vooral winkelpanden in de deelgemeenten of buitenwijken in de negentiende-eeuwse gordels van de steden: deze gordels zijn in veel steden volgens Jan De Nys ten dode opgeschreven.
“We moeten durven toegeven dat er vandaag misschien minder winkeloppervlakte nodig is. In Roeselare was er bijvoorbeeld een hele verdorde regio rond het station. Van de leegstaande winkels hebben ze dan een volledige sociale campus gemaakt, met onder meer de mutualiteiten en andere sociale dienstverleners. Dat is tenminste een slimme heroriëntering.”
“Men moet andere functies durven geven aan winkelpanden, denk maar aan diensten, horeca en zo meer. Wij verhuren onze vroegere ruimtes van Carpetland in Zaventem bijvoorbeeld zelf ook aan logistieke dienstverleners. Maar velen willen niet inzien dat het tijd is om een ‘plan B’ te bedenken. Zo laat men in Gent niets anders dan handel en diensten toe in handelspanden, wat voor leegstand en verschraling zorgt. Nochtans is er een schrijnende vraag naar bewoning.”
Dat ook voor perifeer vastgoed een structureel leegstandprobleem dreigt, gelooft De Nys daarentegen niet. “Perifeer winkelvastgoed blijft. Ik zie hier op heden echt weinig leegstand. Onder meer banken brengen heel wat van hun kantoren samen op baanweglocaties. Zeker als het gaat om vermogensbeheer, verkiest men steeds meer locaties waar parkeermogelijkheid is en waar men veilig tot voor de deur kan rijden. De steden liggen er ’s avonds steeds meer verlaten bij, wat een onveiligheidsgevoel creëert.”
“Werk aan regionale aantrekking”
Het grootste probleem met de baanwinkels in België is nog steeds dat de politieke instanties de situatie, door ze niet te willen erkennen, erger hebben gemaakt dan als ze het bestaan ervan hadden aanvaard en de perifere retail gewoon goed hadden gestructureerd.
Een vergelijking met de Nederlandse situatie is volgens De Nys dan ook niet mogelijk: “daar speelt een ernstige financiële problematiek. Bovendien zijn veel gronden er ook in handen van de overheid, waardoor winkelcentra en winkelboulevards uit de grond zijn gestampt waar er helemaal geen vraag naar was. Het aanbod is dan ook nog eens sterk uitgebreid voor cyclische aankopen, zoals meubels of keukens. Echter, als de huizenmarkt vastzit, is daar logischerwijze al zeker geen vraag naar.”
Wat dan wel doen? Reflecteren over een plan B, benadrukt De Nys nogmaals. “Dat plan B moet voor veel sectoren, want de besparingen zullen nog veel scherper worden dan nu het geval is en daar zullen we de gevolgen van voelen. Er zijn altijd winkels nodig waar er koopkracht is, maar op andere plaatsen is de conversie naar andere functies nodig.”
Voor retailers zelf is de boodschap “samenwerken”. “Mensen hebben plaatsen nodig om heen te gaan, dus bied ze die. Doe aan geomarketing en werk aan de regionale aantrekking. Maastricht doet dat bijvoorbeeld fantastisch: ze spreken er echt het ‘Limburgs gevoel’ aan met sterke marketing.”
